Куда стройка утащит металлургов
Анализ рынка ипотеки в первом полугодии 2024 года показывает, что, несмотря на сокращение льготных программ, спрос на жилье пока остается высоким. Доля ипотечных сделок в общем объеме сделок по ДДУ достигла рекордных 91% в первом полугодии. Однако, рост выдач рыночной ипотеки при текущем уровне ставок маловероятен. Продолжительность периода охлаждения рынка будет зависеть от скорости понижения ипотечных ставок и изменения условий сохраняющихся льготных программ, говорится в исследовании АКРА «Проектное финансирование, ипотека и эскроу-счета. Куда плывут три кита жилищного строительства России».
Эксперты предполагают два возможных сценария развития. В умеренно консервативном сценарии сокращение спроса не превысит 20% и будет длиться от года до полутора лет, что приведет к временному замедлению темпов ввода жилья и продаж, после чего рынок относительно быстро восстановится и начнет расти. Этот сценарий предполагает сохранение доступности проектного финансирования. Банкам, возможно, придется повысить стоимость кредитования ввиду замедления. В пессимистическом сценарии, предусматривающем неизменность текущего уровня банковских ставок в течение продолжительного времени (свыше двух лет) и еще более значительное ужесточение условий по оставшимся льготным программам, возникает риск более существенного замедления рынка, после которого восстановление потребует больше времени и ресурсов. Слабый прирост средств на счетах эскроу в течение длительного периода может привести к ограничению доступности проектного финансирования (с точки зрения стоимости и объема доступных лимитов) и, как следствие, к снижению темпов ввода жилья, уменьшению количества новых проектов и даже заморозке отдельных объектов, уже находящихся в стадии строительства.
В ближайшее время ключевым фактором для рынка жилья станет способность застройщиков предлагать привлекательные условия и создавать спрос на рыночную ипотеку. Составители исследования полагают, что развитие механизмов проектного и структурированного финансирования позволит диверсифицировать источники долгосрочного финансирования строительной отрасли, обеспечит перераспределение рисков между банковским, финансовым и государственным секторами, а также будет способствовать преодолению последствий возможной реализации стрессовых сценариев на рынке недвижимости.
Опасений добавляют и последние новости с ипотечного рынка: Сбер объявил о прекращении выдач по одной из наиболее востребованных льготных ипотечных программ «Семейной ипотеке» в связи с исчерпанием лимитов на программу, ВТБ ввел требования по первоначальному ипотечному взносу в не менее 50% от стоимости сделки, что, очевидно, отсекает огромную часть потенциальных заемщиков и снижает спрос на жилье. И сокращение объемов жилищного строительства вряд ли будет компенсировано поставками для других сфер потребления: именно девелопмент является одним из крупнейших потребителей стальной продукции в России. Поэтому можно ожидать спада выпуска стальной арматуры и иных видов сортового проката уже к концу текущего года, который может сохраниться и в следующем, опасается независимый промышленный эксперт, доктор экономических наук Леонид Хазанов.
Обсудили с авторами исследования, финансистами и отраслевыми экспертами, как каждый из этих возможных сценариев повлияет на баланс спроса, потребления и производства металлов в стране.
Кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики Университета МИСИС Рафаэль Абдулов:
«Строительство недвижимости является значимой для черной металлургии. Оно потребляет 14 млн т стали в год. Рост ключевой ставки и отмена льготной ипотеки могут вызвать стагнацию и даже некоторое сокращение спроса. Однако обвала или резкого сокращения спроса на недвижимость ждать не приходится, так как недвижимость часто выступает как инвестиционный актив как со стороны физлиц, так и бизнеса.
Рост ключевой ставки негативно сказывается на промышленности. Однако стимулирующая бюджетная политика государства может компенсировать этот эффект. В этом смысле мы видим противоречивую политику финансовых властей: одновременно жесткая денежно-кредитная политика, проводимая для остужения спроса, и мягкая и стимулирующая бюджетная политика, стимулирующая внутренний спрос. Последняя стимулирует потребление стали в промышленности и в инфраструктурном строительстве. В прошлом году потребление металла для строительства инфраструктуры выросло более, чем на 30%. В этом году этот сегмент выступает одним из драйверов в потреблении черного металла и в итоге может компенсировать падение спроса на металлы из-за стагнации строительства недвижимости».
Директор группы корпоративных рейтингов АКРА Илья Макаров:
«В строительстве применяю различные металлы, кроме стали. Например, в отделке фасадов использую алюминий. Другие металлы могут использоваться как легирующие элементы для производства спецсталей. Сталь, которая потребляется в строительстве разная, это и арматура для возведения бетонных сооружений, это оцинкованный плоский прокат для крыш и прочих конструкций, это швеллеры для каркасных стальных зданий, молов, ангаров и пр. По результатам полугодия потребление стали в РФ составило 23,3 млн тонн, рост составил 0,6% год к году. При этом на строительную отрасль пришлось около 18 млн тонн. Перспективы спроса на сталь во втором полугодии не очень радужны, так как повышение ставки КС и свертывание льготной ипотеки будут постепенно снижать спрос на стальную продукцию со стороны стройки. Однако имеет место спрос на сталь со стороны машиностроения.
Думаю, что эффект от сворачивания ипотечных программ можно будет увидеть после 2026 года, когда новые строительные проекты будут в меньших объёмах. Свое беспокойство о снижении объёмов новых проектов недавно выразил Марат Хуснуллин. В случае снижения спроса на сталь со стороны стройки отечественные металлурги будут вынуждены снизить объёмы производства, так как им будет все сложнее реализовывать эти объемы на внешних рынках с учетом усиливающихся ограничений».
Управляющий директор рейтингового агентства НКР Дмитрий Орехов:
«По итогам 2 квартала 2024 года потребление металла строительной отраслью составило порядка 10 млн тонн. При этом с учетом замедления вывода новых проектов на первичном рынке жилья в связи с существенной корректировкой льготной ипотеки мы ожидаем корректировки объемов потребления металла строительной отраслью на 5-10% во 2 полугодии текущего года. Частично выпадающий спрос со стороны строительства МКД будет компенсирован индивидуальным строительством, машиностроительным сегментом и гособоронзаказом».
Специалист департамента стратегических исследований Total Research Николай Вавилов:
«Пресс-служба крупнейшего кредитного учреждения страны - банка Сбер объявила в минувшую среду, что организация приостанавливает запись на сделку по программе "Семейная ипотека" из-за окончания лимита, выделенного правительством РФ. С точки зрения рынка недвижимости это дополнительный негатив, так как темпы роста ввода жилья в стране и так существенно снизились после того, как с 1 июля государственная поддержка основных ипотечных программ была приостановлена, а уполномоченные банки стали ориентировать население на условия рыночной ипотеки.
Теперь же сроки возобновления кредитных лимитов и их размер абсолютно не ясны, и этот фактор уже начинает отрицательно сказываться на строительной отрасли. Конечно, на Севере и Дальнем востоке, где ипотечные программы с поддержкой государства активно действуют (арктическая ипотека) волноваться особо не о чем. Но на остальной части страны застройщики начинают испытывать финансовые затруднения и замораживают часть строительных проектов.
Причины лежат на поверхности: жесткая денежно-кредитная политика Центробанка, в виде повышения и дальнейшем удержании высокой учетной ставки, отмена льготных ипотечных программ и общее снижение темпов роста экономики строительной отрасли. Причем по оценке специалистов крупнейшего сталевара России – компании Северсталь, потребление стали в стране в первом полугодии 2024 года выросло, а вот производство всего стального ассортимента снизилось. А на второе полугодие 2024 года менеджмент предприятия вообще закладывает более низкие отпускные цены, чем в первом полугодии.
Что же касается экспорта стальной продукции зарубеж, то западные санкции, наложенные на крупные металлургические компании России, значительно ухудшили общую конъюнктуру, и в будущем году будет очередное перераспределение товарных потоков на внутренний рынок, которое еще больше снизит цены. А так как при строительстве жилья используется не только сталь, но и медь и алюминий, то можно предположить, что негативные тенденции затронут и этот сегмент рынка. Однако, если Центробанк РФ в следующем году начнет снижать учетную ставку, можно ожидать возврат роста цен на сталь и общее оживление рынка недвижимости».
Портфельный управляющий УК «Альфа-Капитал» Дмитрий Скрябин:
«На строительство (жилое, нежилое, инфраструктура) приходится примерно 80% потребления стали в РФ. По итогам 8 месяцев потребление стали РФ на строительство и инфраструктуру составило по нашим расчетам примерно 24 млн тонн. Цветмет (как медь, алюминий), больше используется в ИЖС, энерго/машиностроении.
В случае реализации негативного сценария – а по факту мы уже видим его (по данным корпорации Чермет РФ в августе 2024г сократила выпуск готового проката на 10,8% г/г до 5 млн тонн, за 8 месяцев производство упало на 3,9%, до 42,3 млн т) – до конца года мы можем увидеть падение спроса на сталь во 2 полугодии, соответствующее сокращение производства
Быстро переориентировать поставки на новые отрасли не представляется возможным в большом объеме. На экспорт – тут тоже есть проблемы из-за существенно более низкой экспортной цены российской стали по сравнению с внутренними ценами. Китайская же сталь стоит на 20% дешевле российской».
Руководитель по работе с физическими лицами компании «Страховой брокер AMsec24» Максим Колядов:
«Прекращение выдачи семейной ипотеки Сбером может оказать значительное воздействие на рынок строительства и связанные секторы, такие как страхование недвижимости.
Если другие банки последуют примеру Сбера и также ограничат или приостановят выдачу ипотечных кредитов (особенно семейной ипотеки), это может привести к заморозке ряда строительных проектов. Строительные компании, рассчитывающие на спрос со стороны покупателей жилья, могут столкнуться с дефицитом финансирования и, как следствие, сокращением объемов строительства. С учетом того, что индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) может оставаться на плаву благодаря действующим ипотечным программам, строительные компании могут начать переориентироваться на проекты в этом сегменте. Это может вызвать рост интереса к земельным участкам и строительству частных домов, что, в свою очередь, приведет к увеличению цен на участки и строительные материалы. Если покупатели не смогут получить финансирование через семейную ипотеку, это может снизить общий спрос на квартиры в многоэтажных домах, что негативно скажется на ценах и продажах в этом сегменте.
С уменьшением числа выданных ипотек может снизиться и количество страховых полисов на недвижимость. Страховые компании, ориентированные на ипотечное страхование, могут столкнуться с падением продаж, что скажется на их финансовых показателях. Если строительные проекты будут заморожены или переориентированы, это может изменить риск-профили для страховых компаний. Например, более длительные сроки строительства могут увеличить риски, связанные с повреждением объектов, поэтому страховые компании могут пересмотреть условия своих полисов. На фоне изменений в спросе на ипотечное страхование страховые компании могут разрабатывать новые продукты для защиты индивидуальных застройщиков и владельцев частных домов, что откроет новые ниши на рынке.
В целом, прекращение выдачи семейной ипотеки Сбером может привести к значительным изменениям на рынке строительства и страхования недвижимости. Важно следить за развитием ситуации и реагировать на изменения в спросе и предложении. Инвесторы, застройщики и страховые компании должны быть готовы к адаптации своих стратегий в условиях изменяющегося рынка».
Генеральный директор особой экономической зоны Доброград-1 Денис Антипов:
«В последние месяцы мы наблюдаем самые разнообразные колебания на рынке строительства, которые не обошли вниманием и металлургическую отрасль. Металлы являются основополагающими материалами для строительства, и сталь, безусловно, остаётся ведущей. Тем не менее, не стоит забывать и о других материалах, таких как алюминий и медь, которые также играют важную роль, особенно в специализированных проектах и инфраструктурных объектах.
Что касается потребления стали строительной отраслью, то по итогам первых восьми месяцев текущего года мы можем говорить о значительном объёме – порядка 40-45 миллионов тонн. Это приблизительный анализ на основе данных ведущих металлургических предприятий и строительных компаний. Потребление цветных металлов в сравнении с прошлым годом также растет, но их доля существенно меньше. В этом году мы видим увеличение использования алюминия и меди приблизительно на 10-15% по отношению к предыдущему периоду.
Динамика потребления стали до конца года, скорее всего, сохранится на прежнем уровне или претерпит незначительное увеличение. Основной вклад в рост будут вносить проекты, которые уже находятся в стадии реализации. Однако, на этом фоне есть и тревожные новости: недавнее известие о прекращении выдачи семейной ипотеки Сбербанком может оказаться серьёзным препятствием для дальнейшего развития строительного рынка.
Отсутствие чётких сроков восстановления лимитов семейной ипотеки вызывает обеспокоенность. Эта ситуация, безусловно, повлияет на многие строительные компании и может привести к временной заморозке некоторых проектов. Более вероятным сценарием в таких условиях станет переориентация на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), где ипотечные программы всё ещё активно действуют. За счёт такой переориентации часть компаний сможет сохранить объёмы, а то и увеличить свою долю на рынке. Вопрос о возможных последствиях для металлургической отрасли в случае неблагоприятного развития событий в строительстве также является актуальным.
Если рынок жилья действительно замедлится, металлургические компании будут искать альтернативные рынки для перенаправления своей продукции. Существует ряд индустрий, которые могут частично компенсировать уменьшение спроса со стороны строительного сектора – это машиностроение, судостроение, производство бытовой техники и даже оборонный комплекс. Более того, металлурги могут активизировать работу на международных рынках, хотя с учётом текущей геополитической обстановки это будет не так просто.
Тем не менее, никаких катастрофических сценариев пока не предвидится. Даже в условиях временного снижения активности в строительстве, рынок постепенно найдёт баланс, а застройщики адаптируются к новым условиям, предлагая более привлекательные условия для покупателей. В ближайшее время основным драйвером останутся доступные ипотечные программы и снижение процентных ставок, что создаст спрос на рынке жилья. Развитие механизмов проектного и структурированного финансирования, как отмечает АКРА, также даст дополнительный импульс для диверсификации источников финансирования и перераспределения рисков.
В результате это будет способствовать стабилизации рынка и преодолению текущих трудностей. Мы, в свою очередь, продолжим отслеживать ситуацию и будем готовы предоставить нашим партнёрам всю необходимую поддержку и консультации для принятия оптимальных решений в это непростое время».
Главный стратег инвестиционной компании «Вектор Икс» Максим Худалов:
«Ясно, что основной объем потребления металлов в строительстве сосредоточен на стальном прокате, в то время как спрос на медь и алюминий остается менее значительным. Ранее медь использовалась более активно, но за последние 3-4 года наблюдается рост интереса к алюминиевым проволокам. Однако сложно оценить точные объёмы, так как популярность алюминиевого провода пока непонятна. Что касается стали, то по итогам первой половины года наблюдается позитивная тенденция: показатель составил 23,3 миллиона тонн, что соответствует росту на 3-4% по сравнению с предыдущим годом. Проблема состоит в том, что застройщики в первой половине года реализовывали проекты, отвечая на повышенный спрос на льготные ипотеки. Во второй половине года таких объемов, скорее всего, не будет.
Ухудшающиеся условия касаются и подрядчиков, которые сталкиваются с краткосрочными поставками и отсутствием гарантий для долгосрочных кредитов. Повышение процентных ставок также негативно сказывается на их ситуации. В результате сокращается количество строящихся объектов и работающих иностранцев, чему способствуют ужесточение миграционного законодательства и ослабление рубля. К тому же курьеры становятся все более конкурентоспособными, отнимая рабочую силу у строительных площадок.
Скорее всего, в следующем полугодии мы станем свидетелями уменьшения объема потребления стального проката. Маловероятно, что он превысит отметку в 21 миллион тонн.
Если строительство начнёт стремительно сокращаться, стоит отметить, что рост в строительной сфере, наблюдавшийся ранее, в основном касается возведения индивидуальных жилых домов. Поэтому вероятность кризиса в этой области ниже, так как индивидуальное строительство чаще всего финансируется собственными средствами и менее зависимо от кредитной политики Центрального банка. Объекты, требующие большого объёма проката, фактически некуда размещать. В первой половине года действительно отмечен рост потребления стального проката в энергетическом секторе благодаря масштабным проектам, однако дальнейшего увеличения потребления я не предвижу. Задачи в судостроении решаются медленно, что также не сулит значительного роста.
Экспортные рынки переполнены китайской продукцией, поскольку Китай столкнулся с падением спроса и теперь ориентируется на экспорт. В общем, вероятно, ожидается снижение потребления, если только металлурги не начнут активно предлагать более комплексные решения, такие как быстровозводимые стальные конструкции, которые могут стимулировать спрос. Однако это новые и не испробованные подходы, и их не хватит для спасения отрасли в условиях спада ключевого потребителя. Ожидается снижение объёмов производства на уровне 3-5% с высоких показателей, но не катастрофическое падение».
Кандидат экономических наук, доцент экономического факультета РУДН Оксана Савчина:
«Действительно, 2024 год начался с резкого падения спроса на рынке жилья. Безусловно, одна из основных причин – дорогая ипотека. По данным на июнь 2024 г., в частности, в Москве было зарегистрировано 9885 договоров ипотечного жилищного кредитования, что на 24,7% меньше, чем в июне 2023 г. При этом сегодня мы наблюдаем новый тренд на рынке жилой недвижимости – увеличение количества сделок за «наличные» либо «наличные + доплата в ипотеку». Это, в свою очередь, свидетельствует о постепенной адаптации покупателей к текущей ситуации и опасениях, связанных с обесцениваем имеющихся финансовых накоплений и сбережений.
Кроме того, на фоне снижения спроса после отмены льготных программ застройщики заинтересованы в быстрых продажах, поэтому они готовы идти на уступки, если покупатель готов расплатиться сразу. Уже сегодня можно встретить предложения с дисконтом в 15-20%. При этом значительной корректировки цен ожидать не стоит: в сегменте «эконом-класса» в ближайшее время снижение цен не предвидится, а в сегментах «бизнес-класса» и «премиум-класса» можно и вовсе ожидать рост цен с поправкой на инфляцию, так как чаще всего именно в этих сегментах сделки проходят без привлечения ипотечных кредитов.
В целом, застройщики стараются сохранить и спрос, и цены. Активно предоставляют рассрочки, разрабатывают комбинированные программы с возможностью объединения льготных кредитов и с субсидированной ставкой от застройщика.
В России продолжается строительство жилья, запускаются новые проекты. Так, за 9 месяцев 2024 г. запущено 32,8 млн кв.м. в рамках законодательства о долевом строительстве, что на 13% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 г.
Ввод жилья за 2023 год составил 110,44 млн кв.м., что явилось абсолютным рекордом в России. Рекордным станет и 2024 г., так как многие объекты находятся в процессе строительства. При этом, начиная с 2019 года, цены на новостройки в России выросли почти в 2 раза, поэтому застройщики активно уменьшают площадь жилья, чтобы разместить на каждом этаже больше квартир. За 2023 г. средняя площадь в новостройках Москвы сократилась примерно на 6-7 кв. м. Чем меньше квадратных метров, тем ниже стоимость квартиры для покупателя. В этой связи можно ожидать дальнейшее сохранение тренда, а в случае снижения доступности льготных ипотечных программ для населения на первичном рынке - даже его усиление.
Отмечу, что строительная отрасль является системообразующей для экономики России и вносит значительный вклад в ВВП страны. Одной из мер поддержки строительной отрасли является предоставление населению ипотечных кредитов на выгодных условиях. Этот инструмент достаточно успешно зарекомендовал себя в различные кризисные периоды, продемонстрировав, что доступная ипотека способна эффективно стимулировать спрос на жилье. Поэтому в случае, если ситуация в строительной отрасли будет меняться в худшую сторону, то будут приниматься соответствующие решения и меняться ситуация на рынке ипотечного кредитования.
Что касается металлов, которые потребляются строительной отраслью, то следует отметить несколько важных моментов. Во-первых, строительная отрасль – основной драйвер роста металлопотребления по итогам II квартала 2024 г. Отмечается рост складских запасов у переработчиков и объемов потребления в индивидуальном жилищном строительстве. Во-вторых, в настоящее время ставка в строительстве делается на использование металлических конструкций (каркасов), а не на монолитных. В целом, на строительство приходится более 50% потребления стали в мире и более 70% – в России. В-третьих, помимо стали используется чугун (литые ступеньки, трубы, радиаторы и т.д.), медь (применяется в электрических и водопроводных системах, фасадах зданий и т.д.), цветные металлы (черепица, защитные покрытия и др.), титан (строительство мостов и т.д.) и др.
Безусловно, потенциал роста потребления металла в строительной отрасли связан с увеличением объемов ввода жилья и доли жилых зданий на металлическом каркасе. При этом уверена, что в ближайшее время какого-то негативного сценария развития событий на рынке ждать не стоит. В любом случае помимо строительной отрасли рост потребления металла отмечается в ВПК, машиностроении (за счет наращивания производства автомобилей и железнодорожной техники), а также в энергетике (в частности, за счет старта крупных инфраструктурных проектов)».