Льготна ипотека подкосила металлы, но не сильно
Правительство России в начале 2024 года анонсировало отмену программы льготной ипотеки после 1 июля. В связи с этим в июне на рынке недвижимости наблюдался высокий спрос, а стоимость квартир в новостройках увеличилась. От наличия и масштаба льготных ипотечных программ зависит рынок жилищного строительства, причем как многоквартирного, так и индивидуального жилищного строительства. А на строительную отрасль приходится более 70% потребления стали, производимой в стране.
Поговорили с финансистами, экспертами в недвижимости и отраслевыми экспертами о том, когда ждать торможения сегмента строительства, насколько сильным и длительным окажется его спад и как эта новая ситуация на рынке строительства скажется на металлургии.
Независимый промышленный эксперт, доктор экономических наук, Леонид Хазанов:
«Потребление стали в российском строительстве можно оценить на уровне 30-34 млн тонн, алюминия – 150-200 тыс. тонн, меди – 70-100 тыс. тонн, цинка – 200 тыс. тонн в год.
В свою очередь сокращение льготного кредитования жилья приведет к снижению спроса на них, особенно на алюминий, так как девелоперы могут начать отказываться от установки алюминиевых окон в пользу более дешевых пластиковых и деревянных.
Перенаправить же поставки металлургические предприятия могут в машиностроение, которое сейчас показывает хорошую динамику производства, либо на экспорт, но это будет успешным лишь в случае меди и алюминия. В отношении стали дела будут обстоять сложнее: рынок Европейского Союза фактически закрыт, в Азии своих игроков хватает, местные же покупатели будут требовать больших скидок, тем самым уменьшая маржинальность экспорта».
Управляющий партнер «Консалтинговой компании «2Б Диалог» Борис Богоутдинов:
«В связи с отменой льготной ипотеки, позволявшей приобрести недвижимость на первичном рынке в кредит на сумму до 6 млн рублей под 8% годовых, спрос может снизиться на 25-40%. Из-за этого мы будем наблюдать сокращение объемов строительства нового жилья и его ввода в эксплуатацию.
Однако это не означает, что строительную отрасль ждут «темные времена». Продлена и расширена программа семейной ипотеки, теперь она распространяется на семьи, где растет один ребенок в возрасте до 6 лет или несовершеннолетний ребенок с инвалидностью. Семейные покупатели могут получить ипотечные кредиты со ставкой 6% годовых. Продолжает действовать программа льготной IT-ипотеки со ставкой до 5% годовых.
Помимо этого, субсидированная ставка 6 % распространяется на регионы, а на Дальнем Востоке она составляет 5%. Для поддержки строительной отрасли будут приняты новые точечные программы льготной ипотеки, например, для учителей, врачей и иных категорий покупателей. На рынке также появятся новые совместные ипотечные программы банков и застройщиков со сниженными процентными ставками.
Конечно, сейчас девелоперские компании находятся в ситуации неопределенности, поскольку их руководство не уверено, что спрос на первичную жилую недвижимость будет расти. В соответствии со строительным циклом объектов они планируют вывод на рынок новых жилых комплексов на несколько лет вперед. В сложившейся ситуации застройщики постараются минимизировать риски и снизить количество новых проектов.
«Вынужденная пауза» может продлиться от 6 до 12 месяцев в зависимости от того, как сложится ситуация на рынке, и какой будет ключевая ставка. Если Банк России продолжит ее повышать, то произойдет существенное сокращение ввода новых объектов — на 30% и более.
Если ставка останется неизменной, это окажет позитивное влияние на рынок новостроек, который сможет восстановиться гораздо быстрее. Таким образом, до конца 2024 года объемы вводимого жилья существенно не изменятся, поскольку реализация жилых проектов, которые начнут функционировать в текущем году, началась несколько лет назад. Последствия отмены льготной ипотеки и временной приостановки запуска новых объектов, главным из которых станет снижение объемов ввода нового жилья, мы увидим через 2-3 года.
В I квартале 2024 года потребление стали в сфере строительства составило 8,5 млн тонн, что на 2% ниже, чем в аналогичный период прошлого года. В дальнейшем ряд металлургических компаний сообщали о том, что стали получать больше заказов от застройщиков жилой недвижимости.
В последнее время в России более 50% спроса на продукцию металлургических предприятий приходится на сферу строительства. Помимо жилой недвижимости, в этот показатель входят промышленные и инфраструктурные проекты. Поэтому отмена льготной ипотеки станет сдерживающим фактором для развития металлургических компаний, но серьезного удара по ним не нанесет.
В 2024 году в связи с необходимостью реализации анонсированных ранее жилых проектов ситуация особо не изменится. В дальнейшем вероятно снижение спроса на продукцию металлургов среди застройщиков жилых объектов на 20% и более».
Коммерческий директор в инвестиционном холдинге AVA Тамара Коломийцева:
«В настоящий момент рынок недвижимости адаптируется к новым условиям ипотечного кредитования.
При этом программу поддержки семей с детьми с рядом изменений продлили до 2030 года. Также планируется создание специальных льготных ипотечных продуктов для медиков и педагогов. Продолжит действовать IT-ипотека со ставкой 5%. Помимо этого, решается вопрос сохранения программы льготной ипотеки для отдельных регионов России, где все еще фиксируются невысокие темпы строительства нового жилья и его покупки. В дополнение к этому, будут сохранены ипотечные программы на новостройки с выгодными процентными ставками при субсидировании от застройщиков.
В связи с этим эксперты считают, что после периода адаптации рынок стабилизируется, и снижения цен на новостройки не ожидается. Динамика объемов строительства и потребления металлопродукции зависит от многих факторов.
Правительство разделило регионы, где активно строится и вводится жилье и субъекты, которые значительно отстают в выполнении поручения президента РФ об обеспечении к 2030 году не менее 33 кв. м на каждого россиянина. Для этих регионов программа «Семейная ипотека» остается доступной для семей с двумя несовершеннолетними детьми. В данный момент это 35 субъектов, в том числе Адыгея, Чувашская республика, Алтайский край, Костромская область и другие. Девелоперы обратили внимание на сферу гостеприимства, в частности, активнее станут развиваться санаторно-курортные и гостиничные комплексы на черноморском побережье и в горно-туристическом кластере. Помимо курортов Краснодарского края девелоперы начали осваивать туристические кластеры на Алтае, в Дагестане, Карачаево-Черкесии, Ставрополе и других регионах. Считаем, что объем потребления металлопроката в значительном объеме не уменьшится, а переместится в перспективные направления – такие как гостиничный бизнес и туристический сектор в целом.
Ожидать снижения объемов строительства в перспективе полутора лет не следует, так как в среднем возведение жилого комплекса ведется 2-2,5 года. Финансовая модель банков не позволит приостановить начатые проекты, а сейчас в одновременном строительстве в РФ находится 68 млн кв. м. По данным ЕИЖС, на 2025 год запланировано введение в эксплуатацию около 41 млн кв. м жилой недвижимости».
Генеральный директор «Бизнес Дром» Павел Самиев:
«С учетом завершения программ льготного ипотечного кредитования становится очевидным, что спрос на жилье значительно снизится, что, скорее всего, отразится в статистических данных третьего и четвертого кварталов текущего года. Во втором квартале, данные которого вскоре будут опубликованы, наблюдался всплеск спроса, вызванный желанием людей воспользоваться действующими программами, что не является отражением реальной динамики. Основное влияние сворачивания программ станет заметным именно в третьем квартале. Что касается показателей по вводу нового жилья, здесь также будет наблюдаться затормаживание, так как существует временной разрыв между резким падением спроса и объемами нового строительства. Мы можем ожидать значительное снижение спроса в третьем квартале, а строительный сектор, скорее всего, ощутит последствия этого только в четвертом квартале, что станет более очевидным.
В ближайшее время застройщики столкнутся с необычной ситуацией. Некоторые из них, к примеру, будут предлагать скидки и различные акционные предложения для повышения интереса покупателей. Кроме того, разрабатываются новые схемы финансирования, такие как рассрочки, хотя Центральный банк выражает противодействие этим инициативам. Вроде бы по аналогии с программами льготной ипотеки от застройщиков, хотя реальная природа этих предложений совсем не соответствует термину "льготная". Ранее такая схема подразумевала повышенные цены на квартиры, но с возможностью невысокой или нулевой процентной ставки на рассрочку. Теперь же, скорее всего, цены будут близкими к рыночным, а дополнительные условия будут лишь дополнять основную стоимость. Некоторые компании, безусловно, предложат скидки. Важно отметить, что на текущий момент новостройки значительно дороже по сравнению с аналогичными вторичными объектами, причем разница может достигать 20-30% в средней стоимости.
Несмотря на это несоответствие, оно также сократится, фактически сократив разницу между стоимостью нового строительства и старого. Это также обеспечит определенный уровень проседания спроса. Снижение объемов продаж и строительства, вероятно, приведет к более существенному снижению, но это вряд ли произойдет, поскольку динамика снижения объемов ипотечных программ, скорее всего, будет аналогичной. Это то, что я имею в виду. Следовательно, доступность тех же металлов и строительных материалов будет сокращаться, что в конечном итоге отразится на производителях соответствующих комплектующих.
Падение, безусловно, будет, но не такое большое, как сокращение ипотечного кредитования в целом. Ожидается значительное снижение объемов ипотечного кредитования. Снижение продаж новостроек, строительства жилья и объемов эксплуатации жилого жилья будет не значительным, но сильным. Естественно, спрос на строительные материалы и металлы, используемые строителями, будет снижаться, но это также будет иметь постепенное распространение во времени, поэтому непосредственной возможности коллапса нет.
Вопрос в том, изменится ли там строительство и не обязательно ли резко упадет спрос. Трудно определить предполагаемое предназначение выпускаемых томов. Очевидно, что у нас есть экспортные рынки, но ясно, что это, опять же, приведет к установлению цен. В последние несколько лет практически сразу же произошел всплеск спроса на определенные товары, особенно на металл и металлические конструкции, что привело к резкому росту спроса. На этом рынке наблюдалось лишь затишье, которое вызвало соответствующий рост цен, причем спрос рос в геометрической прогрессии».
Портфельный управляющий УК «Альфа-Капитал» Дмитрий Скрябин:
«Свернутая программа льготной ипотеки занимала примерно 20-25% от всей льготки, которая в свою очередь занимает примерно 70-75% всей ипотеки.
То есть математически можно предположить, что темпы ввода нового жилья могут сократиться на 20%+ грубо (в т.ч. за счет меньшего спроса на обычную ипотеку, ужесточение условий по семейной и т.д.). Но, конечно, это произойдет с неким лагом, т.к. уже начатые/проданные проекты скорее всего будут достроены.
В черной металлургии вся стройка (жилье, нежилые, коммуникации и т.д.) занимает примерно 70%. Насколько повлияет отмена льготной ипотеки пока трудно оценить. Более того, рост потребления стали могут дать как раз нежилое строительство (склады, инфраструктура, машиностроение).
Рост экспорта возможен, но скорее всего в ограниченном количестве – цена российского проката на экспорте сейчас дешевле примерно на 150 долл/т – то есть экономического смысла увеличивать экспорт нет. Еще раз повторюсь – нежилое строительство может абсорбировать выпадающие объемы.
Роста маржинальности металлургов мы не ждем, но и серьезного сокращения тоже, учитывая олигополистическую структуру внутреннего рынка».
Главный стратег управляющей компании «Вектор Икс» Максим Худалов:
Если объемы ввода существенно не снизятся, к концу этого года ожидается небольшое снижение. Почему? Благодаря доступности льготной ипотеки было запущено множество новых многоквартирных проектов. Кроме того, мы наблюдаем устойчивые темпы жилищного строительства. Несмотря на ввод новых объемов жилья, очевидно, что большинство вводимых домов просто достроены, построены ранее и сдаются в этом году.
Но, тем не менее, мы видим, что, скорее всего, по итогам уже этого года, если и будет снижение ввода, то оно будет незначительным - на уровне 2-3 миллионов квадратных метров, опять же, что позволит показать почти рекордные объемы ввода жилья в России. А вот значительное снижение, скорее всего, начнется уже со следующего года, и в следующем году есть риск потерять до 5-7 миллионов квадратных метров.
Цены при этом, нужно понимать, снижаться будут не сильно из-за того, что большинство объектов на самом деле принадлежат банкам, а не строительным компаниям, и банки будут до последнего делать вид, что у них не происходит обесценение активов. Поэтому ценник снижаться не будет, а не снижающийся ценник при тех ставках, которые есть по ипотеке и при тех доходах, которые есть у населения, конечно же, не позволит населению активно скупать жилую площадь, а значит, потенциал для ввода новых мощностей жилых будет резко снижен. Поэтому, я думаю, 2025 год станет годом, когда мы зафиксируем все-таки серьезное снижение ввода жилого фонда.
Потребление стройкой стали по прошлому году составило 36 миллионов тонн из общего объема производства в 43 миллионов тонн, то есть это практически 75-80 процентов. Что касается цветных металлов, то здесь объемы сильно меньше. Это все-таки в основном проводка плюс алюминий, плюс окна, плюс облицовка. То можно примерно говорить о том, что алюминия потребляется строительством - с учетом и проволоки, и алюминиевых конструкций, плюс каких-то алюминиевых рамок для декорации - в районе 250-350 тысяч тонн. Медные провода идут активно в строительство, но эта цифра примерно 50-70 тысяч тонн.
Тем не менее, объёмы, которые высвободятся, не так велики. Это порядка 2,5-3 миллионов тонн. Разумеется, перенаправить их пройдётся на экспорт. Но сейчас мы видим, что в целом немножко активизировалось европейское направление. Пока в виде перепродажной истории, когда металл продаётся расположенными в Европе трейдерами.
Также высвободившиеся объемы можно будет переориентировать на Латинскую Америку, на Ближний Восток. Плюс все-таки есть шанс, что удастся наладить поставки в Африку. Поэтому технически этот объем перенаправить можно. И говорить о том, что придется снижать производство, пока не приходится. А значимого снижения в этом году точно мы уже видим. По итогам полугодия производство стали в стране снизилось на 3,5-4%. Вероятно снижение в следующей году еще на 2,3% на фоне снижения внутреннего спроса на металлы, но не больше.
Однако еще больший переход на доступные сегодня экспортные рынки действительно может снизить маржинальность бизнеса наших металлургов. И здесь можно говорить о потере рентабельности по EBITDA на 5-7% именно от подставок на экспорт, ну а значит снижение общей рентабельности на уровне 2-3% пунктов. Опять же, здесь надо понимать, что в целом рентабельность по EBITDA российских компаний сильно выше зарубежных аналогов, несмотря на все те санкции и проблемы с платежами, которые сегодня есть. Поэтому смело можно говорить о том, что отрасль не умирает, и даже те сложности, с которыми ей приходится и еще придется столкнуться, не являются сверхжесткими и будут преодолены».