Ипотечный долгострой
Согласно данным Банка России, доля ипотеки на срок больше 25 лет выросла до 57% во втором полугодии 2023 года. При этом 15% ипотечных кредитов было выдано на срок более 30 лет. Постарались вместе с экономистами, отраслевыми экспертами и металлургами разобраться как такая тенденция на удлинение сроков ипотеки сказывается на строительном и, как следствие, стальном рынке.
Управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин:
«Очевидно, что стоимость жилья не позволяет среднему россиянину выплачивать ипотеку в разумные сроки (5-7 лет), поэтому, чтобы хоть как-то поддержать объемы выдачи, банки растягивают платежи на 25 и более лет. Для строительного сегмента подобные условия - всё равно лучше, чем отсутствие ипотечных покупателей, поэтому на них это сказывается минимально, а вот банки свои риски увеличивают, входя в столь длинный долг.
В принципе, это начинает напоминать западную систему. Где стоимость жилья такова, что человек платит за него всю жизнь и может передать долг наследникам. Очевидно, что проблема в разбалансировке рынка недвижимости, цены на котором пока не спешат нормализоваться.
Скорее, торможение роста спроса приводит к удлинению сроков ипотеки, при этом для строителей ситуация сильно не меняется, свои деньги они получают на счета-эксроу, которые раскрываются по мере сдачи объектов. Проблема скорее в снижении спроса, потому что не всё готовы брать на себя обязательства длинною 25 и более лет.
Спрос строительной отрасли на сталь оценивается в 33-36 млн т по итогам 2023 года. В 2024 году всё же ожидается просадка объемов строительства. Поэтому и потребление стали может оказаться ниже в диапазоне 31-33 млн т. Сейчас негатив идёт не по застройщикам, а по субподрядчикам. Которые начинают банкротиться на фоне высокой ставки и оттока рабочих в результате ужесточения миграционных мер. Всё это приведёт к росту себестоимости жилья и, как следствие, снижению рентабельности строительства. Это значит, что новые объекты будут строить реже и выбирать наиболее рентабельные локации. Эффект проявится ближе к третьему кварталу, пока всё работают за счёт ранее накопленных резервов».
Управляющий директор рейтингового агентства НКР Дмитрий Орехов:
«Опережение темпов роста цен на первичную недвижимость над темпами роста доходов населения вынуждает банки предлагать увеличенные сроки кредитования при сохранении или незначительном увеличении ежемесячного платежа. Такая тенденция сохранится до тех пор, пока не улучшится доступность жилья, которая выражается в количестве месяцев, необходимых семье для накопления средств для покупки новой квартиры.
Ввод жилья во многом зависит от количества разрешений на строительство, выданных за 2-3 года до ввода жилья. В 2023 г. российские застройщики дали старт рекордному количеству новых проектов в сфере жилья – 49 млн м2, +21% г/г. Однако за счет ажиотажного спроса во второй половине года продажи в новостройках по всему прошлому году увеличились еще больше - на 42% (773 тыс. ДДУ за 2023 год). За счет активизации спроса на первичное жилье во 2 половине 2023 г. произошло сокращение сроков реализации непроданного жилья с 3 лет в 2022 г. до 2,1 лет в 2023 г.
В связи с ростом рыночных ставок, ужесточением условий получения ипотечных кредитов, а также плановым изменением параметров льготных программ ипотечного кредитования с середины 2024 г. мы ожидаем определённой корректировки первичного рынка жилья, однако в связи с сохраняющемся дефицитом предложения мы не видим оснований для снижения рыночных цен.
Учитывая, что в стадии строительства на начало 2024 г. находилось 106 млн м2 (+7% по сравнению с 31.12.2022 г.), в 2024 г. потребление стали для жилищного строительства точно не ухудшится. В дальнейшем спрос на сталь для жилищного строительства будет зависеть от таких факторов, как динамика реальных доходов населения, рыночных ставок по ипотечным кредитам, параметров обновлённой в 2024 г. программы льготной ипотеки».
Руководитель направления «Сопровождение» ГК CMS’ Николай Переславский:
«На мой взгляд, доля ипотеки с большими сроками увеличилась по двум существенным обстоятельствам – рост кредитных ставок и увеличение возраста заёмщиков. Я думаю, эта тенденция сохранится, молодёжь не склонна к долгосрочным кредитам, предпочитая снимать жильё, надеясь заработать на него, не прибегая к займам.
Прямой зависимости между длиной ипотечных кредитов и темпами роста на строительном рынке нет. Главным фактором в строительной отрасли играет доступность жилья по цене и возможность кредитоваться по более низким ставкам. Длительность кредитования не играет существенной роли.
В отраслевом обзоре «Северстали» констатируется, что внутреннее потребление стали увеличилось в 2023 году на 7% и самый существенный вклад внесла именно строительная отрасль, показав рост на 9%. Безусловно, строительную отрасль ждет небольшой спад не только из-за фактора удорожания кредитов, но и в целом из-за ценового перегрева. Рынок не может бесконечно расти, коррекция неизбежна. Эффект от снижения потребления строителями проявится уже к концу года.
В 2024 году потребление стали может остаться на текущем уровне или даже увеличиться, но уже не за счет строительства жилья, а в первую очередь за счёт строительства магистральных и региональных газораспределительных трубопроводов и за счёт, давно назревшей модернизации ЖКХ, где потребность в трубах при надлежащем финансировании будет колоссальной.
Наращивание производства автомобильного и железнодорожного транспорта, также будет способствовать повышению спроса на металлопродукцию. Энергетика после спада в 2023 году восстановит и нарастит потребление стальных конструкций».
Директор Сосновоборского завода металлоконструкций и резервуарного оборудования Павел Сачков:
«Отвечая на вопрос о том, есть ли перспективы роста потребления стали в строительстве – убежден, что да. Значительная доля потребления черного металла и – как следствие – профиль проектов на производстве «СЗМК» в 2023 году ощутимо сместились в сторону парковок и жилых строений на металлокаркасе.
Согласно дорожной карте Минстроя России, планируется расширить применение стали при строительстве школ, детских садов, гостиниц, автопарковок и иных инфраструктурных объектов.
Как итог, огромная работа проводится над вытеснением железобетона: проектируется большое количество жилых домов на металлокаркасе. Например, в Норильске в 2023 завершено строительство нескольких домов на металлокаркасе. И, в свою очередь, запроектирован ряд инфраструктурных объектов на 2024 год. Активно участвуем в этом процессе в части изготовления, обсуждения и проектирования.
Ряд проектов по замене бетона на стальное строительство в Сибири мы реализуем совместно с компанией Evraz Steel. В частности, автопарковки на металлокаркасе – совокупно в России на сегодняшний день реализовано порядка 13 таких парковок.
Если рассматривать с точки зрения «железобетонный каркас» или «металлокаркас» – то у последнего огромные преимущества: за счет увеличения скорости строительства, снижения объема фундамента ввиду легкости стальных конструкций, высокой заводской готовности, а также возможности в случае демонтажа здания переработать конструкции, задействованные в каркасе».
Кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики Университета МИСИС Рафаэль Абдулов:
«Цены на недвижимость за последние два года стремительно увеличиваются, превышая темпы роста доходов. В результате люди, берущие ипотеку, вынуждены увеличивать срок погашения кредита до 25-30 лет, что составляет больше половины всех выданных ипотечных кредитов. Несмотря на то, что точных данных Центрального банка сейчас нет, все же в целом можно сказать, что срок ипотечных кредитов преимущественно превышает 25 лет.
Также можно наблюдать рекордную ввод жилья, которая превышает показатели даже времен Советского Союза, точнее РСФСР. Однако более 70% нового жилья остается нереализованным, что вызывает опасения. Из-за этого возможна стагнация ввода новой недвижимости в 2024 году. Если произойдет такая стагнация, это может отразиться на спросе на сталь из-за потребления металла в строительстве, инфраструктуре и недвижимости. Поэтому металлурги, возможно, попытаются защитить свои интересы и использовать металл в новом жилье.
В новых зданиях используются больше металлических конструкций, так называемое металлическое каркасное строительство. Если этот проект будет реализован, возможно, металлурги избегнут стагнации, которая могла бы возникнуть в случае негативного сценария. Однако сложно предсказать, какие будут пределы стагнации недвижимости и ввода нового жилья без конкретных данных и прогностических моделей. Поэтому я не могу дать точного ответа на этот вопрос и просто делюсь своими мыслями на эту тему».
Главный стратег инвестиционной компании «Вектор Икс» Максим Худалов:
«Сегодня в условиях роста стоимости квадратного метра многим заёмщикам не хватает дохода для погашения ипотечных кредитов в традиционные сроки. Ранее ипотечные платежи в России брались на 10-15 лет, но фактически обычно оплачивались за 5-7 лет. Однако сейчас из-за значительного увеличения стоимости жилья банки вынуждены продлевать сроки ипотеки. Таким образом, заёмщики сталкиваются с ситуацией, когда выплаты по ипотеке растягиваются на 25 лет и более, что означает значительные дополнительные расходы и переплату в два-три раза за жилищные квадратные метры.
Эта тенденция, скорее всего, будет продолжаться, поскольку стоимость жилья не снижается, а застройщики в большинстве своем работают с банками по программам проектного финансирования. Снижение цен на жилье для банков означает риск убытков и снижение качества проектов. В результате банки готовы удлинять сроки ипотечных кредитов.
Покупатели также склоняются к этому варианту, учитывая повышение инфляционных ожиданий в России до 10-12% в год. Переплата за 25 лет, хотя и значительная на первый взгляд, фактически не является столь критичной, учитывая ожидаемую инфляцию. Такие условия, к сожалению, становятся привлекательными для потребителей.
Эта ситуация связывает поддержку строительной отрасли с продлением ипотеки. Средние доходы населения не позволяют себестоимость квадратного метра для покупателей, хотя застройщики все же получают средства быстро и могут продолжать свою деятельность. Однако у субподрядчиков, работающих с застройщиками, возникают затруднения из-за повышения ставок и ужесточения контроля миграционного законодательства.
Эти факторы приведут к замедлению темпов строительства во второй половине года, что отразится на потреблении стали в строительстве. Однако даже при снижении этого показателя с высоких уровней, индустрия строительства останется значительной. Не все заемщики готовы на такие долгосрочные обязательства по ипотечным кредитам».