Как производители стали пострадают в противостоянии банков и девелоперов
С конца прошлого года на рынке ипотеки разгорается противостояние между банками-операторами льготных ипотечных программ и крупнейшими застройщиками. Первые начали вводить дополнительные платежи для застройщиков за каждого льготного ипотечника. Размер таких платежей варьировался от 7 до 11% от общей суммы кредитов. Банки мотивировали это тем, что до сентября 2023 года они получали от государства разницу между ставкой по госпрограмме и ключевой ставкой и 2,5% сверху, а с 23 декабря размер дельты компенсации сократился до 1,5%.
На ситуацию на рынке ипотеки уже отреагировали в Банке России, в ДОМ.РФ, в Минфине. Однако решения, удовлетворяющего стороны пока не найдено. Собрали мнения участников отрасли и экспертов, как конфликт повлияет на рынок жилищного строительства и, как следствие, на рынок стали, для которого стройка является ключевым потребителем.
Потребление стали в российском строительстве можно оценить на уровне 14-15 млн тонн в год, из них 2 млн тонн приходится на долю металлоконструкций, еще 7-8 млн тонн - сортового проката, остальное - трубы и плоский прокат. Из данного объема для возведения многоэтажных домов используется около половины, приводит данные независимый промышленный эксперт Леонид Хазанов. «Сокращение льготной ипотеки может привести к снижению числа закладываемых домов и далее по цепочке к уменьшению заказов на сталь. Соответственно, у металлургических предприятий будут два варианты для действий: либо сокращать загрузку мощностей, либо для ее сохранения увеличивать сбыт в другие отрасли реального сектора экономики России или на экспорт, главным образом, в страны Азии и Африки», - заключает эксперт.
Управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL BUILDING Григорий Ваулин:
«Действительно девелоперам, чтобы компенсировать потери маржинальности, придется повышать стоимость квартир, приобретаемых клиентами с помощью ипотеки от банков, внедривших комиссию. Но, во-первых, не все банки ужесточили условия льготного кредитования. Во-вторых, история с дополнительными комиссиями может оказаться непродолжительной, ведь о новых условиях негативно высказался Центробанк, началось расследование ФАС. Следовательно, текущие изменения не приведут к резкому снижению покупательской активности.
В 2022-2023 гг. в стране вводилось свыше 100 млн кв. м жилья, включая многоквартирные дома и ИЖС. Это рекордные показатели за всю историю рынка. Но в долгосрочной перспективе строительной отрасли не нужно сохранять столь высокие темпы ввода квартир и коттеджей, так как без господдержки это ведет к затовариванию. Полагаю, что показатели останутся высокими, но станут более сбалансированными. При этом число проектов на основе металлокаркаса может, напротив, вырасти, так как эта рациональная технология сокращает себестоимость реализации без ущерба качеству. Сейчас власти активно готовят правовую базу для развития стального строительства.
Сталь активно применяется в оборонной, машиностроительной, автомобильной, энергетической, авиационной, медицинской отраслях и нежилом строительстве. Доля жилья, возводимого на стальном каркасе, пока крайне невелика. Это связано, прежде всего, с устаревшими строительными нормами. Однако в последние годы они активно пересматриваются. Поэтому единственным существенным препятствием для широкого распространения стального строительства остается инерционность мышления».
Директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Роман Андреев:
«Многие участники рынка жилищного девелопмента, регулятор, да и просто потребители уже не отрицают факта перегрева на первичном рынке жилой недвижимости. Основной индикатор: аномальный разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости, который в некоторых регионах уже достиг «неприличных» значений. Прочие индикаторы: рост стоимости квадратного метра выше роста доходов населения за последние несколько лет, а также перекос между ценами на квартиры и ставкам аренды. Основной драйвер такой ситуации – льготная ипотека, которая благодаря более низким рыночным ставкам по сравнению с рыночной ипотекой «толкает» вверх цены именно на первичку. Судя по заявления регулятора, он твердо намерен снизить объемы выдачи льготной ипотеки, поэтому эскалация противостояния между банками и застройщиками тут вторична.
Что касается темпов строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья, то, согласно планам девелоперов, мы наблюдаем умеренное сокращения объемов стройки на горизонте следующих нескольких лет. Жилищный девелопмент потребляет существенную часть производимой стали в стране, однако также имеется значительный спрос со стороны инфраструктурного строительства и промышленности, поэтому не стоит ожидать больших потерь для сталеплавльной отрасли после сокращения программ льготной ипотеки с точки зрения отгрузок стали».
Управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин:
«Максимальный объем выданной ипотеки пришёлся на октябрь 2023 года, когда банки выдали 955 млрд руб, в ноябре выдача составила 770 млрд руб, а в декабре – 726 млрд руб. При этом, пока на льготные выдачи (в основном на первичном рынке) приходится 49-52%. Повышение требования для первоначального взноса для льготных программ до 30% ещё больше ограничит спрос на первичную, и, в том числе, льготную ипотеку. С большой вероятностью ипотека откатится к показателям мая-июля 2022 года, когда она составляла 87-90 млрд руб по первичным обращениям.
Разумеется, на ввод квадратных метров в 2024 году снижение повлияет мало, впрочем, отрасли вряд ли удастся повторить рекорд 2023 года, и, вероятно, объем ввода снизится со 110,1 млн м2 до 103-105 млн м2. Для стального проката такая просадка может быть эквивалентна снижению потребления 1-2 млн тонн (с учётом частного строительства и большего расхода проката за счёт элементов кровли и слива).
Строительная отрасль потребляет около 70% стали, с учётом трейдерских операций. В основном идёт сортовой прокат (арматура, балки, швеллеры и уголки) в многоэтажном строительстве и плоский прокат с покрытием с трубами в строительстве индивидуальном.
Скорее всего, речь будет идти о 3-4 млн тонн (с учётом снижения спроса трейдерами), перенаправить эти объемы, особенно сортовой прокат, не удастся. Придётся увеличивать экспорт полуфабрикатов, которые практически не приносят прибыли металлургам, а позволяют лишь загружать производственные мощности».
Управляющий директор рейтингового агентства НКР Дмитрий Орехов:
«Строительная отрасль формирует более 50% спроса на сталь в РФ. При этом 2023 год закончился позитивно для строительного рынка: ввод жилья составил рекордные 110 млн м2 (прирост составил 7% по сравнению с 2022 г.), девелоперы вывели на рынок 5,5 тыс новых МКД (27% прирост по сравнению с 2022 г.).
В новом году мы не ожидаем стагнацию или падение объема ввода жилья. Этому способствуют такие факторы, как значительный объем запусков новых проектов в 2023 г. (прирост новых проектов за 9 мес. 2023 г. составил 14%), значительный объем уже строящегося жилья (текущего объема строящихся МКД (104,9 млн м2) хватит на 2,8 года при текущем уровне ввода в эксплуатацию). В то же время ожидаемое снижение объемов вывода новых проектов в 2024 г. может привести к снижению темпов ввода жилья в РФ, начиная с 2026 г. (средний цикл строительства – около 2 лет).
В ближайшие кварталы мы ожидаем незначительного роста цен на первичном рынке в связи с наблюдаемым дефицитом предложения по жилью с близким сроком ввода, поскольку дома строятся медленнее, чем продаются квартиры.
Учитывая нейтральные темпы роста строительного рынка в 2024 г., а также прогнозируемое оживление спроса со стороны транспортного машиностроения, новых субъектов РФ, мы прогнозируем повышение объемов потребления стали в 2024 г. на 2-5% по сравнению с 2023 г.»
Руководитель направления «Сопровождение» ГК CMS’Николай Переславский:
«На мой взгляд, проводить прямые параллели между сокращением льготной ипотеки и уменьшением потребности в стальном прокате строительной отрасли не совсем корректно. Упрощать процесс взаимодействия строителей и металлургов, сводя его к кредитам, не стоит.
Факты говорят о росте производства стали в стране на 5,3% по итогам 10 месяцев 2023 года, что в абсолютных цифрах выражается в 63,5 млн тонн. При этом доля внутреннего потребления увеличилась на 15%. Доля экспорта снизилась на 10%, что с учетом роста внутреннего потребления не является критическим для отрасли. Таким образом распределение примерно следующее:
- экспорт порядка 20 млн тонн;
- машиностроение 1,5 млн тонн;
- ВПК 800 тыс. тонн;
- строительный сектор 41,2 млн тонн.
Я считаю, что сталеплавильной отрасли кризис не грозит и именно за счет наращивания внутреннего потребления. Металлоемкое производство не собирается снижать темпов строительства. В одной только Москве планируется построить 7 пешеходных мостов, самый длинный из которых будет 58 метров. Модернизация Транссиба и БАМа сверх металлоёмкого проекта. Строительство газопровода Сила Сибири-2, плюс грандиозные планы по газификации более 25% неохваченных территорий (один Красноярск, чего стоит). Полным ходом идет строительство инфраструктурных объектов. Объемы на разрешенное строительство нового жилья превышает 100 млн квадратных метров.
По поводу жилья, безусловно, возникает вопрос, а кто это все будет покупать и за какие деньги если льготную ипотеку собираются сворачивать. А ответ прост, рынок сам наведет порядок в отрасли, после прекращения государственной поддержки, которая, по сути, привела к непомерному обогащению девелоперов, застройщиков и банкиров и раздула стоимость квадратного метра до безумных пределов. К сожалению, в отрасли жилищного строительства, фактор спроса и предложения значительно деформирован льготами и не учитывает реальную покупательскую способность населения.
На мой взгляд, цены на «первичку» пойду вниз уже в конце текущего года, что естественно будет стимулировать спрос».
Начальник аналитического отдела ИК «РИКОМ-ТРАСТ», к.э.н. Олег Абелев:
«Уже сейчас понятно, что пружина массового спроса на ипотечные продукты начинает сжиматься. Рост предельной долговой нагрузки на заемщика за последние несколько лет вырос кратко. А это к тому же разгоняет рост цен. Активный доступ к деньгам увеличивает потребление и цены.
Первый мощный рычаг, который увеличивает рост спроса на земные средства это различного рода льготные ипотечные программы. Поэтому ЦБ сейчас предпринимает разные усилия, чтобы охладить спрос, увеличивая размер первоначального взноса, вводя ужесточения для разных заемщиков, которые могут претендовать на льготную ипотеку, вводя дополнительные платежи для застройщиков за каждого льготного ипотечника.
Для банков льготные субсидированные программы убыточны. Если до сентября 2023 г государство субсидировало разницу между ставкой льготной и ключевой и еще сверху 2,5% доплачивала, то сейчас разница будет сокращена до 1,5%. Между тем разница между льготной и ключевой ставкой растет (сейчас это порядка 13-14%).
При смягчении денежно-кредитной политики ключевая ставка начнет снижаться. Разница между ключевой ставкой и ставкой по льготным ипотечным программам тоже будет снижаться, а размер компенсации сокращается. Логично, что банки будут снижать выдачу такого рода кредитов, что скажется на темпах развития рынка жилого строительства.
Ужесточение требований к потребителю увеличение размера первоначального взноса – это и есть менее привлекательные условия для потребителя. Примерно на 30-40% в денежном и количественном выражении сократится объем ипотечных кредитов.
По проектам, которые введены в эксплуатацию условия будут сохранены, а вот по новым проектам мы увидим сокращение спроса. Для застройщиков вводить на новых условиях в эксплуатацию жилье будет затруднительно. Часть запланированного жилья под льготные ипотечные программы может быть заморожена.
Доля производимой в стране стали примерно 40-45%. Девелопмент и строительство были одним из локомотивов развития черной металлургии.
Сейчас активно пропагандируется развитие льготных программ ИЖС. Какая-то доля металлургической промышленности будет приходиться на этот сегмент. Пока его доля в общем металлургическом объеме не велика, это порядка 3-5%, но с учетом распространения льготных программ на ИЖС эта доля может начать расти.
Потери для металлургии будут некритичными еще и потому, что идет строительство промышленных объектов, офисов и т д.»
Генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «ФЛИП» Евгений Шавнев:
«Рынок ипотечного кредитования один из первых реагирует на рост ставки, так как даже 1 п.п. существенно «удорожит» продукт и сумму переплаты. Поэтому единственным вариантом для многих станет использование льготных ипотечных программ. Уже сейчас на первичном рынке на них приходится более 80-90%. При этом комфортным и правильным с точки зрения рыночной стабильности является соотношение 50 на 50.
Именно по этой причине правительство приступило к ужесточению условий программ. Так, например, увеличило первоначальный взнос до 20%, чтобы хоть как-то охладить настроения россиян. Однако в среднем первоначальный взнос составляет около 30%, что в любом случае укладывается в эти рамки. Поэтому скорее всего эта мера направлена на тех, кто находится в зоне риска и может не справиться с долговой нагрузкой.
Если мы говорим о рынке недвижимости в части вторичного предложения, то там гораздо реже используют льготные программы по ряду объективных причин. Соотношение ипотеки (с учетом классической программы и льготной) и наличных там уже выглядит 50 на 50.
Таким образом, если сейчас сократить выдачи по льготным программам при текущих ставках на обычную ипотеку, то приобрести недвижимость в новостройке для подавляющего большинства станет просто недоступной роскошью и новостройки могут начать простаивать».
Директор по связям с общественностью финансово технологической компании ONLY BANK Максим Ильгов:
«Ужесточение условий льготной ипотеки в России, включая повышение минимального взноса и ограничение максимального размера кредита, прогнозируется привести к снижению объема новой ипотеки на 30-40%. Это изменение особенно скажется на крупных городах, где высокие цены на жилье уже ограничивают доступность льготных программ.
Ужесточение ипотечных условий может стимулировать застройщиков к изменению стратегий, включая уменьшение площади квартир и переориентацию на другие формы финансирования покупки жилья, такие как рассрочка и траншевые ипотеки. Однако ожидается, что масштабное снижение цен на жилье не произойдет, так как банки, финансирующие строительство, не будут поддерживать снижение цен.
Сокращение объемов строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья из-за изменений в условиях ипотеки может оказать негативное влияние на спрос на стальные изделия в строительной отрасли. Это, в свою очередь, может привести к снижению объемов производства и отгрузки стальной продукции.
Несмотря на ужесточение условий ипотеки, наблюдается рост интереса к приобретению загородного жилья, что может быть связано с изменениями предпочтений потребителей и поиском альтернативных способов сохранения капитала в условиях экономической нестабильности.
В 2024 году рынок ипотеки и жилищного строительства в России претерпевает значительные изменения. Правительство России планирует продлить выплаты для многодетных семей и разрабатывать "зеленые" стандарты в строительстве, что может частично компенсировать сокращение спроса в секторе многоквартирного строительства. В то же время рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) может компенсировать снижение спроса в секторе многоквартирного строительства, так как ИЖС меньше подвержен влиянию ипотечного фактора. В целом, эти изменения могут привести к сокращению спроса на жилье и, как следствие, к уменьшению объемов ввода жилья в ближайшие годы, что, в свою очередь, может негативно отразиться на сталелитейной промышленности».
Независимый промышленный эксперт Максим Шапошников:
«Полноценно картину падения мы, скорее всего, в 2024 году не увидим, потому что сейчас вводятся объекты, ипотека, на которые уже одобрена, платежи по которой уже идут. Строители только достраивают эти объекты, и спада в объемах мы не увидим. Но вот на новые объекты, начиная со второй половины текущего года, уже может снижаться объем спроса на строительные материалы.
Получится ли нашим металлургам переориентировать выпадающие объемы на экспортные рынки? Наверное, нет. Потому что экспортный успех 2023 года во многом связан с землетрясением в Турции, которое открыло это направление для российского металла и здорово его подстегнуло. Даже после того, как ажиотажный спрос со стороны Турции был удовлетворен, все равно наработанные схемы поставок остались. Они продолжали работать. В текущем году сопоставимых по масштабам бедствий пока нет.
Скорее всего, российские металлурги, как всегда, найдут выход на экспортные рынки путем поставок полуфабрикатов. И это стратегия, она понятная, она всегда использовалась в критические для отрасли периоды, но она подразумевает отсутствие какой либо серьезной маржи на экспортных рынках и просто работу на загрузку мощностей. Это лучше, чем ничего».